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深圳市愛地時代地產顧問有限公司與玉林市斯壯房地產開發有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛申請再審民事裁定書
來源:中國法院網 時間:2015-09-21 點擊次數:
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
(2014)民申字第2190號
再審申請人(一審原告、二審上訴人):深圳市愛地時代地產顧問有限公司,住所地廣東省深圳市福田區景田三路南深茂商業中心23F。
法定代表人:張一平,該公司董事長。
委托代理人:劉利彪,萬商天勤(深圳)律師事務所律師。
委托代理人:柯瑛,深圳市愛地時代地產顧問有限公司總經辦秘書。
被申請人(一審被告、二審被上訴人):玉林市斯壯房地產開發有限公司,住所地廣西壯族自治區玉林市人民中路1號凱旋世紀廣場三層。
法定代表人:賀春發,該公司董事長。
委托代理人:林靖波,廣西國銳律師事務所律師。
再審申請人深圳市愛地時代地產顧問有限公司(以下簡稱愛地公司)因與被申請人玉林市斯壯房地產開發有限公司(以下簡稱斯壯公司)商品房買賣代理銷售合同糾紛一案,不服廣西壯族自治區高級人民法院(以下簡稱廣西高院)(2014)桂民一終字第14號民事判決書,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審理,現已審理終結。
愛地公司申請再審稱:斯壯公司是否為了偷稅而故意設計并采用了簽署“陰陽合同”的方式,約定不同的房產銷售的金額,即《商品房買賣合同》上記載了較低的銷售價格,而將其余應收款以委托經營及無償返租的形式給予買受人優惠,以達到其偷逃稅目的。斯壯公司2010年2月6日出具的《關于一次性付款的確認方式》足以證明合同實際簽署價=鋪號價單總價*VIP折扣*97折-3年租金收益,并證明商品房實際銷售價格與《商品房買賣合同》中的價格并非同一金額,《商品房買賣合同》中的價格是斯壯公司為逃避稅收,把應付買受人返租所獲的三年租金在“實際銷售價格”中預先抵扣,并將抵扣過的價款作為買賣合同的登記價。購房者與斯壯公司簽署《商品房買賣合同》及《委托經營協議》,事實上是斯壯公司違反合同約定,指派關聯公司玉林市鼎豐商務服務有限公司(與斯壯公司受同一實際控制人控制的關聯公司)來簽署該協議。
斯壯公司向愛地公司支付的溢價分成款應按照以實際銷售價格計算,而非以房地產買賣合同金額計算。愛地公司主張2010年2-6月的溢價分成并未超過訴訟時效。
綜上,愛地公司請求依法撤銷(2014)桂民一終字第14號民事判決書,改判支持愛地公司的一審全部訴訟請求,并判令斯壯公司承擔一審、二審、再審全部訴訟費用。
斯壯公司答辯稱:愛地公司提出應按照“計算收益金的房價款”作為實際銷售物業價格并以此計算溢價分成,與合同約定、雙方交易事實、法院生效判決確定的事實不符。我公司與購房客戶只簽訂過一份《房屋買賣合同》,《委托經營協議》是愛地公司所采取的銷售策略,沒有增加我公司收入,我公司也不享有和承擔《委托經營協議》的權利義務。我公司已經向愛地公司支付了溢價分成和代理費用,不再拖欠愛地公司任何款項。綜上,我公司不同意愛地公司的再審申請。
本院認為:本案的焦點問題是142套商鋪的溢價分成款是否已經支付問題;另外7套商鋪的銷售代理費及溢價分成款是否已經支付問題。
一、關于142套商鋪的溢價分成款是否已經支付問題
廣西壯族自治區玉林市中級人民法院(以下簡稱玉林中院)、廣西高院在本案審理中,均認定溢價分成款應按商品房買賣合同記載的商品房銷售價格作為結算依據。愛地公司則主張溢價分成款應當按照商品房買賣合同記載金額+買受人返租所獲三年租金作為結算依據。
根據愛地公司、斯壯公司簽訂的《凱旋世紀廣場項目全程產品策劃、營銷代理項目服務合同》,不論營銷代理費或是項目溢價分成,均是以《商品房買賣合同》記載的商品房銷售價格作為結算依據的。且斯壯公司與客戶簽訂的《商品房買賣合同》、《凱旋世紀廣場項目認購書》、玉林市房屋產權登記交易監理所《玉林市商品房買賣合同登記備案證明》以及客戶實際支付的購房款均是一致的。
三份《關于“凱旋世紀廣場項目”營銷代理費結算的函》由愛地公司制作,其中對溢價分成的計算是以《商品房買賣合同》記載的商品房銷售價格為依據的,斯壯公司對此無異議。表明雙方對溢價分成的計算以《商品房買賣合同》記載的商品房銷售價格為依據意思表示一致,合同的履行符合合同的約定。
愛地公司所述合同實際簽署價=鋪號價單總價*VIP折扣*97折-3年租金收益,并要求以合同實際簽署價作為溢價分成款計算依據的主張,因與商品房買賣合同登記備案所確定價格不符,該主張不能成立。
對2010年2-6月136套商鋪的營銷代理費及溢價分成,截至2010年8月18日,斯壯公司共向愛地公司支付了營銷代理費1453796.09元,溢價分成864892.4元。2010年7-8月份愛地公司代理銷售6間商鋪的溢價分成已由玉林中院作出玉中民二終字第32號民事判決確認,斯壯公司已經履行了生效判決確定的104284.88元支付義務。綜上,愛地公司要求斯壯公司支付142套商鋪的溢價分成款的主張不能成立。
二、關于7套商鋪的銷售代理費及溢價分成款是否已經支付問題
愛地公司主張的另外7套商鋪,斯壯公司應支付愛地公司沒收定金款共57500元。斯壯公司曾于2010年7月16日支付給愛地公司派駐玉林的負責人郭上權10萬元作為預付營銷代理費,應視為預付給愛地公司的營銷代理費,足以抵扣57500元沒收定金分成。愛地公司主張該10萬元系其他應付款項,并非該7套商鋪的銷售代理代理費,但沒有提供證據證明其主張,故該主張亦不能成立。
因斯壯公司并未拖欠愛地公司款項,故愛地公司的請求是否巳經超過訴訟時效,并無實際意義,本案中不予審查。
綜上,愛地公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形,本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定,裁定如下:
駁回深圳市愛地時代地產顧問有限公司的再審申請。
審 判 長  韓延斌
代理審判員  王林清
代理審判員  張云松
二〇一五年八月一日
書 記 員  王 鵬
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