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國內私募房地產信托基金悄然成型
來源:地產中國網 時間:2013-09-10 點擊次數:

在公募REIT(房地產投資信托基金)因無法獲得監管層批準,遲遲未能啟動時,有志于此的基金管理者開始繞路尋找突破,在國外屬于少數派的私募REIT最先在國內贏得立足點。

據記者了解到的信息,一些國字頭的基金管理機構在多年力推公募REIT未果之后,在過去一年中開始轉變思路,尋求以私募形式贏得突破,而這一思路也得到監管層的默許。而在市場上,類似國外私募REIT的金融組織形式已經出現,甚至已對最難的基金“退出”環節給出解決方案。其中具有代表性的機構,便是高和資本的“類持有”基金模式。

“私募REIT在國外也屬于絕對少數派。”一位資深基金管理專家這樣告訴記者。與誕生于上世紀60年代的公募REIT不同,私募REIT要年輕得多,直到2000年左右才開始蓬勃發展,但目前在西方主要發達國家,卻都已有典型樣本。例如規模較大的TIER REIT已在美國多個城市持有約30億美元的寫字樓物業。

還有業內人士表示,房地產信托產品其實就是REIT的一種初級形式。盡管房地產信托產品在國內已經很常見,但業內一般不會將其等同于海外的REIT。其無論在運營模式,資金規模,收益分配模式,流動性以及運營期限上均與真正的REIT產品有明顯區別。例如國內的房地產信托絕大部分都有固定的運營期限,到期即結算退出,中期投資者想轉讓退出也比較麻煩,因為投資者中間退出或轉讓的估值確認是個難點。

但有一些房地產基金已經突破這一限制,基本可以等同于海外的私募REIT產品。被業內廣泛關注的高和資本即是典型的案例。公開資料顯示,成立于2009年10月的這一私募股權基金已運轉近四年,還在持續進行物業的收購和改造業務。通過將舊有物業收購后進行整體改造,植入租戶,簽訂資管協議,提供一段時間內的資產管理服務,并約定收益,最終將產品銷售給終端投資者。

尤其在退出環節的設計上,類持有和持有型基金均要解決的退出問題在中國都是個大難題,但高和選擇直接接駁民間資本,在沒有上市的情況下實現一步到位的退出,并已經在七八個項目上成功完成過這一流程。且在這一過程中,其基金投資者可以另外選擇市場上其他投資者進行轉讓。“這已經是非常典型的私募REIT產品。”前述基金管理人士據此認為。

這一模式帶給國內的意義可能并不僅于私募領域。“考慮到中國的現實,即便公募REIT未來幾年內能推出,但也將受到政府嚴格管控,很難發揮出在發達國家金融史中那么重要的作用。而私募REIT,則完全可以走出一條更為市場化的道路來。”有業內人士如此認為。

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